La storia dell'azienda
L’Istituto Autonomo per le Case Popolari ed Economiche di Varese è nato il 28 Aprile 1919 con atto a rogito del dott. Giuseppe Vincenzo Castelletti su iniziativa del Comm. Ermenegildo Trolli che per ben 17 anni ha retto le sorti dell’Ente in qualità di Presidente.
Successivamente l’Istituto ebbe il riconoscimento di Ente Morale, con R.D. 26 Ottobre 1919.
I primi anni furono fervidi di iniziative al fine di acquisire aree per dare concreta attuazione alle finalità dell’Ente. Così furono acquisite le aree di Biumo Inferiore (Quartiere Belfiore) e a Masnago.
A fasi alterne prosegue poi l’attività dell’Istituto, Varese diviene Capoluogo di Provincia, così nel 1935, a seguito della Legge che prevedeva per i Comuni Capoluogo di Provincia la costituzione di un Ente con incidenza territoriale a livello di provincia, l’Istituto da Ente Comunale diventa Ente Provinciale allargando così la propria sfera di attività a tutto il territorio della neo – provincia.
L’attività dell’Istituto negli anni del periodo bellico fu veramente difficile: carenze di finanziamenti, difficoltà a reperire materiali, manodopera non specializzata, cause che resero veramente difficoltoso il completamento delle opere in cantiere (Varese – Gallarate – Busto Arsizio).
Terminato il periodo bellico, iniziarono anche per l’Istituto quelli che vennero definiti gli anni della ricostruzione.
Tuttavia inizialmente vi fu qualche “intoppo” dovendo provvedere, come del resto in tutti i settori, alla riforma legislativa dell’Ente in quanto costituito in base a norme del decaduto regime fascista.
Si dava quindi corso alla ricostruzione dei fabbricati danneggiati dai bombardamenti oltre alla manutenzione ordinaria da tempo trascurata per evidenti motivazioni contingenti.
Nel contempo fu messo in atto un piano di adeguamento dei canoni che portò nuove risorse all’Istituto.
Intanto, la carenza degli alloggi su tutto il territorio, costrinse lo Stato a contribuire alla ricostruzione con finanziamenti a fondo perso del 50%.
Questo si può definire un “passo” storico nell’edilizia pubblica abitativa in quanto venne introdotto il concetto di “sovvenzione” da parte dello Stato per un settore particolarmente delicato.
Negli anni successivi infatti l’edilizia residenziale pubblica venne praticamente realizzata solo con contributo a totale carico dello Stato.
Tuttavia, l’elemento che qualificò in modo determinante gli anni successivi dell’Istituto, fu l’affidamento del patrimonio INA - Casa e la successiva attribuzione all’Ente di Stazione Appaltante delle Costruzioni.
Siamo agli inizi degli ani 50 e per l’Istituto Case Popolari comincia una nuova era.
Ci sembra significativo in proposito un dato che, confrontato con quello attuale. evidenzia quanta strada in brevissimo tempo abbia percorso l’Istituto:
Tuttavia sarebbe troppo semplicistico questo raffronto se non si tenesse conto di una diversa natura del patrimonio. Infatti, gli alloggi in proprietà, riferiti sempre al 1961, risultano 1.440 mentre alla data dello scioglimento dell’Istituto risultano 5.600.
Senza voler anticipare considerazioni conclusive risulta evidente come il trentennio successivo abbia modificato radicalmente la composizione patrimoniale dell’Ente.
A fronte infatti di ingenti cessioni di alloggi di proprietà INA – Casa (che sarebbe poi diventata GESCAL) l’Istituto realizzò con finanziamenti dello Stato molteplici fabbricati che incrementeranno notevolmente il patrimonio.
Si arriva così agli anni settanta e precisamente al 1971 che segna un’altra pietra miliare nella storia dell’Ente.
Viene infatti promulgata la Legge 865 (22 ottobre) che di fatto trasformerà gli Istituti Case Popolari da Enti Pubblici Economici ad Enti Pubblici non Economici con prevalenza pertanto dell’attività pubblico-assistenziale.
Venticinque anni dopo, anno 1996, ci sarà un ritorno all’antico.
La Legge 865 tuttavia non ha operato di fatto solo la trasformazione degli Istituti da Enti Economici ad Enti non economici, ma ha posto degli obiettivi che hanno spaziato su tutta l’edilizia economica-popolare.
Innanzi tutto si è cominciato a parlare di integrazione della politica della casa, di sviluppo del territorio, di una disciplina unitaria dei canoni ma soprattutto si è messo in atto il primo tassello del decentramento burocratico con trasferimento di deleghe alla Regione.
Tuttavia, il trasferimento definitivo alle Regioni di tutte le competenze ministeriali sugli IACP sarà disposto con DPR 616/77; in particolare l’art. 93 dispone per quanto concerne il potere regionale in ordine alla riorganizzazione degli IACP.
Tornando più propriamente alla “storia” dell’Istituto va precisato che la Legge 865 non si applicò immediatamente tant’è che sia la soppressione degli Enti sia la costituzione del nuovo Consiglio di Amministrazione avvenne successivamente.
In applicazione della Legge 865, vennero poi emanati due DPR (1035 – 1036) che disciplinarono le assegnazioni e la regolarizzazione delle amministrazioni e degli Enti Pubblici operanti nel settore dell’edilizia residenziale pubblica.
Come già anticipato, il patrimonio dell’Istituto in questi anni subisce una notevole trasformazione.
L’Ente costruisce parecchio, ma a seguito di nuove Leggi (513/77) una notevole parte del patrimonio viene ceduta.
Dai riferimenti statistici dell’epoca risulta che ben 3.158 alloggi furono smobilizzati negli anni settanta.
Abbiamo già fatto cenno alle Leggi di soppressione degli Enti. Il riferimento all’ex CESCAL di fatto non creò problematiche particolari trattandosi di alloggi già amministrati dall’Istituto.
Diverso fu il caso della soppressione dell’INCIS con il trasferimento di oltre 500 alloggi nel patrimonio dell’Ente.
Si tratta di case realizzate in base all’accordo del 22/07/1959 (art. 6) e disciplinati con Legge 1 Agosto 1960 n. 906 con il quale il Governo Italiano si era impegnato a fornire a seconda delle necessità gli alloggi occorrenti al personale del Centro per l’Energia Atomica di Ispra.
Con successiva Legge n. 1288 del 14/11/1961 venne autorizzata la spesa (300 milioni) in favore dell’INCIS per l’accensione di mutui per la costruzione di 502 alloggi da assegnare al personale del Centro.
Successivamente con Legge n. 689 del 06/08/1967 venne autorizzata l’assegnazione degli alloggi rimasti sfitti (con preferenza per i dipendenti degli Enti Pubblici e dello Stato) a causa della insufficiente richiesta di assegnazione da parte dei dipendenti EURATOM.
Questa decisione, dettata certamente da motivazioni di opportunità, non mancherà in futuro di avere notevoli ripercussioni soprattutto per quanto concerne l’applicazione della Legge 560/93 relativa alla cessione del patrimonio dell’Istituto.
Ma il decennio 1970-1980 è caratterizzato da un’altra componente negativa: l’inflazione galoppante che, in presenza di massimali di costo imposti dal CER, creò una serie di disguidi con appalti che facevano registrare copiosi aumenti con conseguenti “revisioni prezzi” che costrinsero l’Istituto alla continua ricerca di finanziamenti integrativi per poter ultimare i programmi costruttivi.
Agli inizi degli anni 80 si ebbe finalmente la tanto sospirata inversione di tendenza.
Ciò permise un intensificarsi dell’attività costruttiva, alla quale si unì anche quella del recupero, novità assoluta per gli Istituti.
Grazie a questa innovazione l’Ente recuperò ben 88 alloggi in Varese e provincia che uniti agli oltre 250 per interventi di nuova costruzione, incrementarono notevolmente il Patrimonio dell’Istituto.
Nuovo impulso all’attività costruttiva venne poi dalla Legge 457 del 5 Agosto 1978 nota come Piano Decennale per l’Edilizia Residenziale che modificò il sistema dei finanziamenti.
In passato infatti l’Istituto disponeva di fondi per le costruzioni in modo disorganico, senza pertanto essere in grado di effettuare della programmazione pluriennale.
Con l’avvento della Legge 457, l’Ente potè contare su sovvenzioni programmate con evidente giovamento per l’efficienza degli interventi.
Intanto l’Istituto, grazie al proprio modo di operare, ottiene la fiducia di molti Comuni della Provincia tanto da divenire “Stazione Appaltante” per l’attuazione dei programmi costruttivi assegnati dalla Regione ai Comuni.
A testimonianza della bontà degli interventi vi sono le statistiche: nei bienni 2°,3°,4° e 5° l’Istituto realizzò 712 alloggi di edilizia sovvenzionata, 76 di edilizia agevolata con 22 Comuni interessati.
E si giunge così agli anni novanta, gli ultimi dell’attività dell’Istituto prima dello scioglimento.
Per quanto riguarda l’attività costruttiva, questa risulta caratterizzata dal proseguimento del “piano decennale” con i bienni 1988/89 e 1990/91, fino al quadriennio 1992/95 oltre all’utilizzo dei Fondi di cui all’art. 25 della Legge 513/77.
Con riferimento ai bienni 1988/89 e 1990/91 oltre ai residui degli anni precedenti nonché al quadriennio 1992/95 articoleremo gli interventi su due tipologie: nuove costruzioni (Sovvenzionata in Locazione ed Agevolata a riscatto) e recuperi edilizi ed urbanistici.
Va inoltre premesso che si tratta di anni “travagliati” per quanto concerne gli adempimenti delle imprese operanti nel settore che, per motivazioni le più disparate, o non hanno onorato fin dall’inizio l’aggiudicazione degli appalti (rinunce), o sono fallite nel corso dei lavori con contenzioso affidato a lodo arbitrale per l’entità dei lavori eseguiti. Immaginabile l’onere degli uffici preposti nel dover ricorrere a riappalti con conseguenti maggiori oneri, oltre al mancato introito del corrispettivo dei canoni per lunghi periodi; ma di ciò diremo più compiutamente in seguito.
Il biennio 1988/89 è caratterizzato da 5 interventi di Nuove Costruzioni, 9 di Recuperi delegati e 2 in applicazione dell’art. 25 della Legge 513/77.
A conclusione della nostra esposizione della variegata attività dell’istituto, seppur sintetica per esigenze editoriali, ci corre l’obbligo di evidenziare tre grosse problematiche che i disciolti Istituti hanno lasciato, così come abbiamo anticipato, in eredità all’ALER: l’inadeguatezza dei canoni, l’imposizione Comunale sugli immobili, e la Legge sulla dismissione del patrimonio dell’Ente.
L’inadeguatezza dei canoni.
Dopo anni di sollecitazioni proposte da più parti, nelle sedi più disparate e con l’avvallo anche di alcune Forze Sindacali, causa l’inerzia della regione, il Comitato Interministeriale per la Programmazione Economica (CIPE) con propria determinazione del 13/03/1995 emana provvedimenti con cui obbliga le Regioni entro lo stesso anno a legiferare in materia di adeguamento dei canoni. Per la prima volta, si inserisce poi un “corrispettivo” al provvedimento; in caso di inerzia delle Regioni, le Amministrazioni si doteranno di deliberazioni in grado di assicurare il pareggio tra Entrate ed Uscite della Gestione del Patrimonio.
Ed il nostro Istituto predispone un provvedimento per ottemperare alle disposizioni del CIPE. Il CIPE stesso. su pressioni effettuate da più parti, in un primo tempo sospese per 6 mesi l’efficacia del provvedimento per poi differirne l’obbligatorietà fino al 31/12/1996.
Infine, con provvedimento del 20/12/1996 il CIPE accorda una ulteriore dilazione di 4 mesi, al fine di determinare i canoni d’affitto legati al reddito degli inquilini ed in grado di garantire l’equilibrio della gestione patrimoniale degli alloggi di edilizia residenziale pubblica.
Intanto, maggio ‘96, la Regione Lombardia per iniziativa dell’assessore ai Lavori Pubblici, emana un primo Progetto di Legge, mai approvato dal consiglio regionale e al momento di andare in stampa, è giacente un secondo Progetto di Legge all’esame del Consiglio Regionale.
L’auspicio è che al momento della costituzione delle ALER, il provvedimento sia stato emanato in modo che “l’economicità” della nuova azienda non rimanga solo un postulato di principio.
E’ utile sottolineare come la mancanza di un provvedimento di adeguamento dei canoni, faccia venir meno una prerogativa istituzionale dell’Ente con riferimento specifico agli interventi necessari per mantenere dei fabbricati decenti e non creare i presupposti per un patrimonio fatiscente.
La seconda problematica riguarda l’ICI.
Con riferimento all’ultimo anno di vita dell’Istituto (anno 1996) l’imposta comunale di cui trattasi ammontava ad oltre 2 miliardi con una incidenza di oltre il 25% dell’ammontare dei canoni!
Una vera mina vagante nel mondo degli Istituti che compromette l’equilibrio gestionale tanto agognato da più parti.
E pensare che fabbricati attigui nello stesso quartiere di tipologia ERP, pur pagando gli stessi canoni, sono esenti da ICI! Ci riferiamo agli alloggi di proprietà dello Stato, della Provincia, dei Comuni che sono anch’essi gestiti dall’Istituto.
Senza un ripensamento dell’imposizione sugli immobili, la gestione patrimoniale della futura ALER potrebbe risultare seriamente compromessa.
Ed infine la Legge 560/93 nota come Legge sulla dismissione del patrimonio dell’Istituto.
Non sta a chi scrive giudicare l’opportunità di tale Legge. Già in passato, nella nostra lunga militanza presso l’Istituto, abbiamo assistito al depauperamento del patrimonio dell’Ente grazie a leggi similari.
Ricordiamo il DPR 2 del 1959, la Legge 513 del 1977 ed ora la n. 560 del 1993. Indubbiamente alle cessioni “clientelari” delle Leggi precedenti (costo di costruzione) l’attuale Legge sulla dismissione del patrimonio risulta meno iniqua. Il valore catastale preso a base delle cessioni, sia pur diminuito della vetustà fino al 20% e dell’ulteriore sconto del 10% per il pagamento in contanti, propone un prezzo di cessione che, seppure decisamente minore al prezzo di mercato, rappresenta sempre un valore non più simbolico da reinvestire.
Ma proprio in questo sta la fallacità della Legge. A fronte infatti di un controvalore di 3 o 4 alloggi, l’Istituto riuscirà a costruirne a malapena uno e quasi certamente non ubicato laddove vi è un maggior bisogno, causa l’irreperibilità delle aree (leggasi Varese).
In questa ottica, la funzione di “calmierare” entro certi limiti il prezzo dei canoni, e dare una abitazione ai ceti meno abbienti, non sarà di facile soluzione.
Con atto 28 aprile 1919 venne costituito l’Istituto Autonomo per le Case Popolari ed Economiche di Varese. Settantasette anni dopo, con Legge Regionale n. 13 dal 10 giugno 1996 si è messo fine all’Ente con il trasferimento delle funzioni alle ALER.
Settantasette anni di alterne vicende, inframmezzati da un periodo bellico, caratterizzati poi dalla grande “Ricostruzione” in una società che andava via via modificandosi.
E così , anche l’Istituto , al passo con i tempi, si è adattato alle nuove esigenze.
Da ente prettamente economico alla sua nascita si è trovato a doversi trasformare nel 1971 in Ente pubblico assistenziale con la funzione precipua di dare la casa ai meno abbienti.
Al termine della sua attività, ironia della sorte, la nuova Legge propone i nuovi Enti con la caratteristica della economicità. Corsi e ricorsi storici….
Ma la nuova scommessa delle ALER è il tentativo di coniugare l’economicità alla socialità.
Ebbene, il nostro Istituto, possiamo dirlo senza tema di smentita, in un contesto indubbiamente difficile, aveva già anticipato i tempi associando una indubbia economicità gestionale ad un ruolo sociale da più parti riconosciuto.